Overbieden zit ingebakken in het Nederlandse systeem
In veel landen is de vraagprijs een startpunt voor onderhandeling. Kopers betalen iets minder, soms iets meer, maar meestal wel een bedrag in de buurt van de vraagprijs. Verkopers prijzen hun woning bewust wat aan de hoge kant en zijn blij als er een bod tegen de vraagprijs aanzit.
In Nederland werkt het precies andersom. Woningen worden bewust onder de marktwaarde geprijsd, zodat verkopers meerdere biedingen boven de vraagprijs verwachten.
De logica is dat een lagere vraagprijs meer bezichtigingen aantrekt.
Meer bezichtigingen leidt tot meer biedingen en dat drijft de uiteindelijke verkoopprijs op.
Combineer dat met het chronische woningtekort in Nederland en kopers rekken hun financiële grenzen op om toch een woning te kunnen kopen.
Hoeveel moet je boven de vraagprijs bieden?
Er is helaas geen eenvoudige formule. Gemiddeld 5% boven de vraagprijs is een ruwe richtlijn, maar die zegt op zichzelf weinig. In populaire wijken van grote steden loopt het regelmatig op tot 10% of meer.
Het is lastig om zelf te bepalen hoeveel jij moet overbieden op een huis.
Je kunt de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt opvragen. Dat geeft een gevoel, maar het is lang niet het hele verhaal. Het kan je zelfs nog meer verwarren, want:
- "Die woning ging voor €520k, maar hij is groter dan die andere die voor €490k werd verkocht... waarom eigenlijk?"
- "Hoe kan dit appartement voor €350k zijn verkocht terwijl het opknapwerk nodig had, terwijl een volledig gerenoveerde woning in hetzelfde blok voor €340k wegging?"
Er kunnen allerlei redenen zijn: verborgen gebreken, het energielabel, of gewoon een biedingsstrijd die de prijs omhoog stuwde.
Het blijft giswerk.
Waarom blind gokken onverstandig is in een biedingsstrijd
Niemand wil gokken bij de grootste aankoop van je leven. En toch doe je precies dat als je geen écht inzicht hebt in de marktwaarde van een koopwoning.
- Je gooit er €10k, €20k of €50k bovenop “voor de zekerheid”. Ook al weet je niet of dat nodig is. Het resultaat is te veel overbieden en een gat in je spaargeld.
- Of je biedt net boven de vraagprijs omdat je bang bent om te overbieden en je verliest de woning aan iemand die net iets meer had geboden. Terwijl jij die paar duizend euro ook best had kunnen uitgeven.
6 dingen die je moet weten om tot een nauwkeurige bieding te komen
1. Vergelijkbare recente verkoopprijzen
Op Funda vind je ook het bedrag waarvoor huizen zijn verkocht, maar die kunnen maanden achterlopen. Dat is in een snel bewegende markt niet ideaal. Via het Kadaster kun je de verkoopprijs sneller inzien, maar dat kost geld en is ook niet realtime.
2. De staat van de woning
Twee ogenschijnlijk identieke woningen in dezelfde straat kunnen sterk in waarde verschillen, afhankelijk van:
- De algemene staat van de woning, zoals de afwerking, keuken, badkamer, ramen en het verwarmingssysteem.
- De indeling. Slaapkamers op verschillende verdiepingen? De badkamer beneden? Dat maakt een woning minder aantrekkelijk voor gezinnen en drukt de prijs omlaag.
- Het energielabel. Een woning met label A verkoopt gemiddeld 17% duurder dan een woning met label G. Een woning van €500k met label G zou dus €585k kosten als hij label A had.
3. De populariteit van het type woning
Oudere woningen met karakter en originele details zijn gewild. Net zoals goed gebouwde nieuwbouw met luxe afwerking. En natuurlijk heeft (bijna) iedereen het liefst een instapklare woning. Wat de markt wil, bepaalt mede wat je moet bieden.
4. Locatie tot op straatniveau
Iedereen weet dat een woning in een grote stad meer kost. Maar locatie gaat verder dan alleen de wijk. Mensen betalen meer voor een mooi uitzicht. Ze mijden een woning naast een kroeg, studentenhuis of een drukke verkeersader.
5. Marktomstandigheden
Prijzen stijgen gemiddeld jaar na jaar, maar politieke of economische onzekerheid en renteveranderingen kunnen een flinke impact hebben. Soms tijdelijk, soms structureel. Dat moet je meenemen in je bod.
6. De prijsstrategie van de verkoper
Verkopers en hun makelaars bepalen de vraagprijs niet alleen op basis van de woning zelf. Persoonlijke omstandigheden spelen ook mee. Moet iemand snel verkopen? Dan zet hij de verkoopprijs wellicht lager in. Willen ze hun eigen aankoop rekken? Dan testen ze misschien even een hogere vraagprijs. Wat er in hun hoofd omgaat, weet je natuurlijk nooit zeker.
Hoe weet je wat je moet bieden zónder te veel te betalen?
Eerlijk gezegd is het antwoord hierop lastig, omdat er zoveel factoren zijn. Hierdoor is het bijna niet te doen om zonder hulp tot een nauwkeurig bod te komen. Zelfs ervaren aankoopmakelaars schatten dit regelmatig verkeerd in en hun klanten betalen daardoor onnodig veel.
Bij Roofmatch worden onze makelaars ondersteund door een slim AI-systeem dat 12.000 datapunten meeneemt om tot een nauwkeurig bod te komen.
Zo worden alle factoren meegenomen die echt invloed hebben op de verkoopprijs.
Onze klanten besparen daarmee €20.000 tot €50.000 op hun aankoop doordat ze niet onnodig veel overbieden.
Benieuwd hoe dat precies werkt?
Lees het hier.